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Immagine del redattorepaolo ferrario

Solidarietà passiva nelle compravendite condominiali

Aggiornamento: 23 mag 2023

Spesso sento dire impropriamente dai miei contatti che la solidarietà passiva sulla spese condominiali dell'unità immobiliare acquistata è di due anni. Effettivamente trattasi di una semplificazione sbagliata in quanto la norma (art 63 disp att cc) prevede che la solidarietà è relativa unicamente all'anno in corso ed al precedente, e col termine anno non ci si riferisce a quello solare ma a quello condominiale che potrebbe avere una decorrenza ben diversa. Ne consegue che il periodo di solidarietà potrebbe ridursi a poco più di un anno.

La questione della solidarietà è meno sentita nella compravendite ordinarie in quanto le spese vengono regolate in occasione dell'atto notarile e comunque di prassi l'acquirente si fa consegnare dal venditore una dichiarazione dell'amministratore di condominio che precisa la situazione. Invece nelle compravendite non ordinarie (acquisto in asta o dal fallimento ect) ovvero quelle nelle quali non si ha un contatto diretto con venditore, è più frequente riscontrare addebiti inesatti da parte dell'amministrazione condominiale che per leggerezza nella gestione, per automatismi da parte del software di gestione o per altre ragioni richiede pagamenti non dovuti o comunque carica sull'unità acquistata somme non di competenza.

Solo una buona conoscenza della materia giuiridico-condominiale e della contabilità del condominio permette di rilevare suddetti errori ed agire presso l'amministrazione al fine di far ripristinare la corretta situazione, con evidenti risparmi dell'acquirente.

La decorrenza dell'acquisto ordinario è quella della data del rogito mentre negli acquisti in asta non è quella della data di aggiudicazione e nemmeno quella del decreto di trasferimento, bensì quella del deposito in cancelleria. Possono essere solo pochi giorni di differenza ma in tema condominiale potrebbe far cambiare l'anno di riferimento e quindi escludere un anno dalla solidarietà



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