Quando il debito è di importo non trascurabile il creditore ricorre al pignoramento immobiliare anche in ragione del fatto che appare impensabile recuperare grosse somme dai pignoramenti mobiliari o presso terzi, tipicamente dal conto corrente del debitore o dallo stipendio e pensione soprattutto considerando i limiti e le quote previste per legge.
A tale tipo di strumento ricorrono di solito le banche ma anche le società di gestione degli NPL (non performing loan, ovvero i crediti deteriorati), ma possono essere promossi da qualunque creditore per qualsiasi importo di credito, anche se l'Agenzia delle Entrate ha dei limiti previsti per legge.
Essendo una procedura più costosa rispetto ad altre forme di pignoramento ma anche più lunga si tende ad evitarla quando il credito è piccolo ed esistono altre forme di recupero del credito (appunto lo stipendio, la pensione, il conto corrente ect)
Occorre per sottolineare che le varie riforme hanno ridotto sensibilmente i tempi delle procedure esecutive immobiliari. Tempo fa infatti era prassi arrivare all'aggiudicazione in 4/5 anni mentre ormai a giorni d'oggi, in un paio di anni dalla notifica di pignoramento si arriva all'asta ed all'aggiudicazione. In questo momento, febbraio 2024 si trovano già in asta immobili pignorati nel 2023.
Tutto questo per dire che, lato debitore occorre muoversi celermente una volta ricevuto l'atto di pignoramento in quanto il tempo in queste situazione è fondamentale.
Ma quindi cosa si può fare??? Diverse sono le opzioni da valutarsi in concerto col proprio legale in base alla specifica situazione soggettiva.
Banalmente la prima soluzione è sanare la morosità, magari anche attraverso una conversione del pignoramento e rateizzazione del debito se non si dispone dell'intera somma necessaria.
Purtroppo a volte il debitore non ha la liquidità necessaria e nemmeno la possibilità di sostenere le rate (la rateizzazione viene stabilita dal giudice nel processo di conversione fino ad un massimo di 48 rate mensili).
Quando queste soluzioni non sono percorribili per carenza di fondi si possono adottare altre scelte prima che il bene venga svenduto all'asta, che inoltre nella maggior parte dei casi i debiti e quindi il debitore oltre a perdere l'immobile resterà ancora debitore verso il creditore procedente e/o intervenuti
Non resta quindi che gestire l'immobile al fine di trovare un accordo col creditore, ma questo significa necessariamente vendere l'immobile (che altrimenti verrebbe comunque venduto in asta). Gestirlo infatti sul libero mercato consente di venderlo e non svenderlo come avverrebbe in asta e consente un miglior accordo.
Scegliere la vendita tradizionale però richiede tempi più lunghi in quanto verosimilmente l'acquirente dovrà richiedere un mutuo e quindi occorre considerare i tempi tecnici affinché la banca svolga le verifiche reddituali ed immobiliari prima di acconsentire all'erogazione. Bisogna altresi precisare come alcune banche non vedano di buon occhio il mutuo su un bene oggetto di pignoramento, altre non finanziano l'acquisto di propri crediti incagliati (ovvero non finanziano l'acquisto di un bene immobiliare su cui sussiste già un prorpio credito in sofferenza). Diciamo che ci sono a volte prassi che rendono un po' più complicata l'operazione di vendita/acquisto.
Nel frattempo occorre anche raggiungere un accordo con la banca creditrice (creditore pignorante) e quindi fare le necessarie valutazioni per determinare il corretto equilibrio tra somma offerta ed il previsto ricavo dalla vendita, in modo da consentire, ove possibile, di lasciare una liquidità al debitore.
Qualora i tempi siano stretti può rivelarsi utile ottenere un'istanza di sospensione della processo esecutivo ma occorre ricordare come tale istanza può essere richiesta una sola volta durante la procedura e l'unico soggetto che può avanzare tali istanza al giudice è il creditore.
L'accordo col creditore e col compratore non sono sufficienti in quanto occorre ancora gestire la fase giudiziale del pignoramento, gestire e liquidare gli ausiliari del giudice (delegato alle vendite, custode giudiziario e ctu) ed anche la fase di trasferimento della proprietà di un immobile su cui risulta trascritta spesso l'ipoteca oltre ovviamente al pignoramento.
Occorrerà quindi splittare in due l'atto notarile depositando presso il professionista le somme necessarie (conto dedicato) per poi tornare della giudice per ottenere l'estinzione della procedura ed il certificato di non opposizione all'estinzione dalla cancelleria del tribunale.
Come si evince si tratta di una procedura complessa che richiede il supporto e la direzione di un professionista esperto in materia che può dare indubbi vantaggi al cliente e precisamente
azzeramento dei debiti, invece di rimane con debiti;
possibilità di ottenere l'eccedenza della compravendita, rispetto alla scarsità di risorse dell'asta
uscita dall'immobile programma e concordata in luogo di quella coattiva da parte della procedura
attesa la complessità della procedura e i tempi tecnici appare evidente che farsi assistere il prima possibile una volta ricevuto il pignoramento è fondamentale e consente miglior risultati anche in termini economici. Agire anticipatamente consente di ridurre i costi di procedura, che poi vengono ribaltati sul debitore, gestire la vendita con minore fretta in modo da cogliere le migliori proposte sul mercato. È infatti noto a tutti che se devo vendere in due mesi perchè si sta avvicinando l'asta dovrò necessariamente abbassare il prezzo mentre se ho un ampio lasso temporare perché le aste sono ancora lontane allo potrò accettare solo le proposte interessanti.
Questo articolo vuole essere un piccola guida per gli utenti ed è basata anni di studio e di pratica delle tematiche trattate
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