La grande domanda dei locatori è sapere quali sono i tempi dello sfratto, tempistica spesso avvolta da un'alea di mistero fatta a volte di tempi lunghissimi magari giunti alla cronaca proprio per la particolarità del caso e all'estremo opposto di "amici e conoscenti" che invece lo hanno ottenuto in pochi mesi, oppure ancora a pubblicità che promettono di ottenerlo in 90 giorni o poco più. Si tratta sempre di ipotesi basate sulla carenza di informazioni e sovente sulla loro inesattezze quindi è il caso di sgombrare il campo dalle incertezze analizzando una procedura standard di locazione abitativa (basata sulle esperienze dei tribunali di Milano e Monza) con la consapevolezza che i tempi effettivi sono influenzati da una serie elementi non sempre controllabili dal legale di turno.
Partiamo dicendo che il locatore si rivolge al legale dopo alcuni mesi di morosità, a volte pochi, o giusti, quindi 2/3 a volte molti di più, tardivamente.
Tendenzialmente il legale invia una prima missiva per invitare il conduttore allo spontaneo pagamento della morosità preannunciando in difetto il ricorso alla procedura di sfratto vera e propria, quella in Tribunale.
Se risulta inefficace la missiva si procede con la fase giudiziale, e qui già inizia il primo, di molti calvari, infatti alcuni tribunali lasciano libera la fissazione della data di prima udienza mentre altri hanno più o meno complessi sistemi di prenotazione basati su un calendario già fissato - sperando di trovare presto un'udienza libera - mentre altri ancora richiedono una richiesta di data alla cancelleria.
Ottenuta una data utile si notifica l'atto ma tenendo conto che tra la data di legale conoscenza della notifica da parte del conduttore e la data di udienza devono passare almeno 20 giorni liberi (tra la data di ricezione della notifica e quella dell'udienza) prudenzialmente occorre stimare almeno 60 giorni tra la richiesta di notifica e l'udienza. Molti infatti possono essere i problemi che si incontrano nella procedura di notifica che rischiano di far saltare un termine troppo breve, dal mancato reperimento del destinatario al mancato ritiro dell'atto al mancato ritorno della cartolina, senza dimenticare in alcuni casi l'avviso 660 cpc.
Siamo finalmente giunti all'udienza e nella migliore delle ipotesi in assenza di opposizione e previa verifica della regolarità della procedura notificatoria il giudice convalida e concede 90 giorni per l'esecuzione, ovvero nei successivi 90 giorni se l'inquilino, ormai moroso da molti mesi, non riconsegna spontaneamente l'immobile il locatore non può agire coattivamente. Ma le cose in udienza potrebbero non andare così bene ed il debitore presentarsi contestando il nostro diritto o anche solo chiedendo il termine di grazia. Se richiesto quest'ultimo il giudice lo concede indicando al debitore di pagare la morosità maggiorata delle spese legali entro il termine concesso con verifica ad una successiva data. Cosa che nel 99% dei casi non avviene ma il debitore guadagna tre mesi di allungamento della procedura, ovvero tre mesi di permanenza in casa.
Trascorsi questi 90 giorni il legale finalmente potrà notificare il precetto per rilascio, cioè l'atto con quale avverte lo sfrattato che se non rilascerà l'immobile si procederà esecutivamente per il tramite dell'Ufficiale Giudiziario. Tra stesura atto, notifica e rientro dell'eventuale ricevuta di notifica (quella verde) calcoliamo circa 45 giorni.
Completato l'iter precedente occorrerà notificare ulteriore atto, ovvero il preavviso di sloggio, noto anche col nome di 608 dall'articolo del codice di procedura.
Con questo atto l'Ufficiale Giudiziario comunica all'inquilino la data del prossimo e primo accesso per l'esecuzione dello sfratto, tendenzialmente con 45 giorni di anticipo sulla data indicata.
Beh facciamo un piccolo riepilogo fino a questo punto: 60 gg per l'udienza, 90 giorni concessi dal giudice, 45 giorni per la notifica del precetto di rilascio, altri 45 giorni per il preavviso di sloggio, beh arrivati a questo punto siamo già a 240 giorni dall'inizio della procedura, sempre se non c'è contestazione o concessione del termine di grazia e senza tener conto dell'invio della raccomandata iniziale.
Nelle immediatezza delle data fissata nel 608 cpc si torna dall'Ufficiale Giudiziario per richiedere l'esecuzione effettiva dello sfratto ma, almeno sulle province di Milano e Monza, scordiamoci che i primi due o tre accessi portino un qualche risultato, dal terzo in poi si inizia a ragionare per l'effettiva liberazione sempre che non si incontrino problemi, e problemi ce ne possono essere un sacco. Considerate che tra un accesso ed il successivo passano circa 45 giorni.
Dicevamo dei problemi in fase di esecuzione, qui si va dalla semplice assenza dell'inquilino alla presenza in casa di soggetti deboli, che magari fino all'accesso precedente non c'erano, al fatto che l'esecutato non apre la porta, oppure che al fatto che l'inquilino asserisce di non stare bene o avere malattie incompatibili con l'esecuzione o semplicemente di non aver altro luogo dove andare, oppure richiede del tempo per trovare una sistemazione. La fantasia degli sfratti non ha limiti nel cercare di impedire o almeno ritardare l'esecuzione, e ce la metteranno tutta.
Tutte queste situazione possono comportare l'intervento di diversi soggetti che vanno dal fabbro, ai servizi sociali, al medico dell'ASL, o addirittura all'ambulanza o al servizio veterinario in caso di animali.
Tutte queste situazioni rischiano di dilatare un tempo normale di esecuzione dai canonici 120 giorni a molti, molti mesi.
A conti fatti se aggiungiamo i 240 giorni della prima fase i 120 dell'esecuzione si arriva a 360 giorni ovvero un anno pieno, periodo durante il quale difficilmente il debitore pagherà canoni, o occupazione senza titolo come sarebbe corretto chiamarli dopo la pronuncia di sfratto, ma anche spese condominiali che saranno a carico del proprietario il quale dovrà farsi carico anche delle tasse sulla locazione non percepita, almeno fino all'ordinanza di sfratto, oltre che delle spese legali e di procedura.
Recentemente in una procedura nel Milanese mi sono visto costretto a far nominare il medico dell'ASL dal Tribunale per accertare se le condizioni dell'inquilino fossero compatibili con lo sfratto, ovviamente per l'inquilino non lo erano ma il medico era di parere diverso, chiamare un'ambulanza nel caso il conduttore si fosse sentito male, oltre ai servizi sociali e le forze dell'ordine in quanto anche davanti all'Ufficiale Giudiziario il conduttore non voleva uscire di casa, e solo grazie all'intervento di tutti questi soggetti si è riuscita a vincere la resistenza dell'esecutato. Resistenze che hanno comportato tempi e costi più lunghi del normale.
Proprio in base all'esperienza ventennale del mio studio sorrido quando leggo annunci che pubblicizzano sfratti veloci (come a lasciar intendere che gli altri utilizzino sfratti lenti) in 90 giorni o poco più, magari anche a prezzi ridotti, perchè lasciano intendere che loro sono bravi e rapidi illudendo l'utente che nel giro di tre o quattro mesi riotterranno la disponibilità del proprio immobile.
La verità, triste, è che la procedura è scandita dai tempi del codice e dai tempi degli Ufficiali Giudiziari e le uniche armi del legale sono la professionalità, la preparazione, l'esperienza e la corretta programmazione.
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