Annosa questione in tema di compravendite immobiliari consiste nella determinazione del momento in cui matura la provvigione dell'agente.
Il dato normativo che regola tale fattispecie è contenuto nell'art 1755 cc il quale recita testualmente: Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Il punto nodale gravita attorno alla definizione di “affare concluso” e quale atto posti in essere dalla pratica commerciale possono definire concluso l'affare.
Tipicamente nella prassi commerciale la vendita avviene in tre passaggi, ovvero la firma della proposta di acquisto, il preliminare (eventuale) ed il rogito.
Tutti concordano che la sottoscrizione di un preliminare o del rogito equivale alla conclusione dell'affare secondo i dettami dell'art 1755 cc, il secondo in quanto è proprio il naturale atto traslativo della proprietà e la conclusione dell'affare mentre il preliminare in quanto si tratta di atto che può consentire alle parti di ottenere l'esecuzione specifica ex art 2932 cc del contenuto del preliminare per il tramite dell'Autorità Giudiziaria.
La questione che invece ha lungamente interessato la Giurisprudenza riguarda la casista in ragione della quale a seguito della sottoscrizione della proposta di acquisto (detto anche preliminare di preliminare) le parti non giungano alla firma del preliminare o definitivo per ragioni indipendenti dell'agente immobiliare ma evidentemente imputabile ad una delle parti. In questa situazione l'agente immobiliare ha diritto alla provvigione ?
Partiamo dal presupposto che le proposte irrevocabili di acquisto in uso presso le agenzie immobiliari sono di fatto dei contratti per adesione predisposti dalle stesse agenzie, o dalla loro organizzazione di categoria, quindi è normale che inseriscano anche clausole a difesa degli interessi del mediatore. Non è infatti insolito trovare clausole che anticipano la maturazione delle provvigioni a favore dell'agente alla semplice sottoscrizione della proposta, questo per tutelarsi nel caso in cui dopo la proposta e per volontà da loro indipendente salti l'affare, travolgendo la propria provvigione.
Tale clausola però appare in contrasto con l'art 1755 cc e la Cassazione si è già espressa ritenendo inderogabile la pattuizione e nulla l'anticipazione temporale del pagamento, anche per contrasto con codice del consumo.
La proposta irrevocabile viene spesso definita atto preparatorio con funzione di puntuazione del futuro contratto ma non è vincolante come un contratto preliminare, conseguentemente non si può obbligare l'inadempiente alla stipula del preliminare o definitivo non garantendo la tutela 2932 cc. Proprio sulla base di queste considerazioni la Cassazione in plurime pronunce (cfr sent. n. 39377/21; 32066/21; 30083/2019 e 9612/23) ha statuito che la proposta di acquisto non fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione. Per completezza di esposizione va detto che vi sono alcune pronunce di senso contrario, ma pare un orientamento ormai superato.
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